서울 전세 재계약 보증금 상승, 갱신권 여부부터 봐야 하는 이유

 

 

서울 전세 재계약 보증금 상승, 갱신권 여부부터 봐야 하는 이유

서울 전세 재계약을 앞둔 세입자에게 이번 집계는 ‘전셋값이 올랐다’는 말보다 더 구체적인 신호다. 2026년 7월 계약갱신요구권을 사용하지 않은 서울 아파트 전세 재계약 가운데 87.7%가 보증금 인상 계약이었다. 평균 보증금도 2년 전보다 4683만 원 높았다. 같은 집에 계속 살지, 이사할지, 보증금을 얼마나 마련할지를 판단할 때는 시세만 보지 말고 이번 계약이 갱신요구권 행사인지 당사자 합의 재계약인지부터 구분해야 한다.

핵심만 보면 7월 서울 아파트 전세 갱신계약 4576건 중 갱신요구권 미사용 계약은 2093건이었다. 이 가운데 보증금이 오른 계약은 1835건이다. 이 수치는 서울 전체 전세 계약이 아니라 신고된 갱신계약 중 갱신요구권 미사용 재계약에 관한 집계라는 점이 중요하다.

7월 서울 전세 재계약에서 확인된 수치

국토교통부 집계를 인용한 보도에 따르면, 갱신요구권을 사용하지 않은 계약의 평균 보증금은 5억5904만 원이었다. 2년 전 같은 계약의 평균 5억1221만 원과 비교하면 4683만 원, 9.1% 증가한 수준이다. 보증금을 동결한 계약은 234건, 낮춘 계약은 24건으로 집계됐다. 평균은 개별 단지·면적·계약 조건을 대신하지 않지만, 재계약 협상에서 인상 계약이 우세했다는 흐름은 확인할 수 있다.

구분	7월 집계	읽을 때의 기준
서울 아파트 전세 갱신계약	4576건	전체 갱신계약 기준
갱신요구권 미사용 계약	2093건, 45.7%	당사자 합의 재계약에 해당
보증금 인상 계약	1835건, 87.7%	미사용 계약 2093건 중 비중
평균 보증금 변화	5억1221만 원에서 5억5904만 원	2년 전 계약과 비교

숫자를 내 계약에 그대로 대입하면 안 되는 까닭

예컨대 성북구 꿈의숲아이파크 전용 84㎡는 보증금 5억2500만 원에서 8억2500만 원으로 재계약 신고된 사례가 보도됐다. 반면 같은 서울 안에서도 계약 시점, 면적, 역세권 여부, 기존 보증금, 집주인과의 합의 내용에 따라 결과는 달라진다. 3억 인상 사례는 평균값이 아니라 개별 사례이므로 이를 내 집의 기준으로 삼기보다, 확정일자와 계약서의 기존 조건을 먼저 확인하는 편이 낫다.

갱신요구권 행사와 합의 재계약은 무엇이 다른가

계약갱신요구권을 행사하는 경우 임대인은 법에서 정한 사유가 없으면 갱신을 거절하기 어렵고, 법무부 안내에 따르면 차임과 보증금 증액은 5% 범위에서 이뤄진다. 반대로 갱신요구권을 쓰지 않고 임대인과 새 조건으로 합의하는 재계약은 이번 통계의 대상처럼 5% 상한을 전제로 계산할 수 없다. 따라서 “재계약”이라는 말만 듣고 같은 규칙이 적용된다고 생각하면 실제 협상에서 판단이 엇갈릴 수 있다.

두 가지 상황으로 보는 차이

첫째, 계약 만료가 가까운 세입자가 갱신요구권을 행사할 수 있고 요건도 충족한다면, 인상 제안이 법정 범위와 맞는지 살펴볼 수 있다. 둘째, 이미 갱신요구권을 쓰지 않기로 하고 새 보증금에 합의하려는 경우에는 보증금·기간·월세 전환 여부를 하나의 계약 조건으로 다시 비교해야 한다. 두 경우 모두 실제 적용 가능 여부는 계약 경과와 개별 사정에 따라 달라질 수 있다.

자주 생기는 판단의 빈틈

보증금만 비교하고 계약기간이나 월세 조건을 놓치기 쉽다. 예를 들어 보증금 인상안과 보증금 유지·월세 추가안이 함께 제시됐다면, 어느 쪽이 유리한지 단정하기보다 두 안의 현금 부담과 계약서 특약을 나란히 적어 보는 방식이 도움이 된다. 집주인의 제안이 곧바로 최종 조건이 되는 것은 아니며, 협의 과정에서 확인할 내용도 달라진다. 계약 방식과 조건을 분리해 기록하면 평균 통계가 내 상황을 가리는 일을 줄일 수 있다.

특히 재계약 일정이 촉박할수록 구두 합의만 남기지 않는 것이 중요하다. 변경되는 항목을 보증금, 월세, 계약 시작일과 종료일, 수리 부담, 특약으로 나눠 적고 서로 같은 내용을 이해했는지 확인해야 이후의 혼선을 줄일 수 있다. 서명 전 사본도 반드시 보관한다.

전세 매물 감소와 월세 전환도 함께 봐야

보도는 서울 아파트 전세 매물이 9월 3일 기준 2만387개로, 지난해 말 2만3263개보다 2876개 줄었다고 전했다. 같은 기사에서 7월 순수 전세에서 월세가 붙은 갱신 사례는 366건으로 언급됐다. 보증금 인상과 월세 전환은 별개의 계약 방식이지만, 목돈을 더 마련하기 어려운 세입자에게는 함께 비교해야 할 선택지다. 보증금을 유지하는 대신 월세가 추가되는 계약은 월 부담과 계약기간을 따로 적어 놓고 비교하는 것이 좋다.

재계약 전 확인할 여섯 가지

• 기존 계약의 만료일과 보증금, 월세, 특약을 계약서 원본으로 확인한다.
• 이번 연장이 계약갱신요구권 행사인지 합의 재계약인지 명확히 한다.
• 인상액뿐 아니라 보증금 동결·월세 추가·기간을 같은 표에서 비교한다.
• 주변 호가가 아니라 실제 계약 조건과 해당 주택의 권리관계를 확인한다.
• 보증금 조달이 필요한 경우 계약일 전에 금융기관의 가능 금액과 조건을 확인한다.
• 변경한 보증금·월세·기간·특약을 서면 계약서에 빠짐없이 적고 신고 절차도 확인한다.

이번 수치는 시장의 방향을 읽는 자료이지 특정 단지의 적정 보증금을 정하는 기준은 아니다. 실거주자는 이사 비용과 통학·통근 여건까지, 임대인은 법상 갱신 요건과 계약 내용을 각각 확인해야 한다. 계약서 서명 전에는 국토교통부·법무부의 최신 안내와 공인중개사·법률 전문가 확인을 함께 거치는 것이 안전하다.

정리: 서울 전세 재계약의 핵심은 계약 방식

7월 서울 전세 재계약에서 갱신요구권 미사용 계약의 보증금 인상 비중은 87.7%로 나타났다. 다만 내 계약의 결론은 평균 인상액이 아니라 갱신요구권 행사 여부, 기존 계약 조건, 새 보증금과 월세의 조합에서 나온다. 인상률 하나보다 계약 방식부터 확인하는 것이 이번 통계를 실무적으로 읽는 출발점이다.

출처

• 네이트 뉴스 랭킹 발견 기사
• 뉴스1 서울 전세 갱신계약 보도
• 법무부 계약갱신요구권 관련 설명

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